李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
8月底，以“認房不認貸”為核心的一攬子紓困政策施行已有半個多月時間。從最近兩周（9月3日-16日）的數據來看，與8月最后兩周相比，北京、深圳、廣州新建商品住房網簽成交量平均增長18.0%、9.8%和18.8%。最近一周（9月10-16日），三個城市新建商品住房成交量環比增長31.7%，考慮到從繳納定金到網簽的滯后性，后者更反映政策釋放需求的效果。
從二手住房來看，一線城市最近兩周的交易量（以繳納定金為準）比新政前環比增長48%。值得注意的是，政策效果呈現出“逐周減弱”的態勢，政策后第一周，新房和二手房交易均快速反彈，其中北京、上海甚至環比實現翻倍增長，但到了第二周，增幅迅速降至30%以下的水平。而且，新建商品住房市場呈現分化加劇的現象，中心區定價合理甚至存在價格倒掛的剛需、剛改盤（面積在80-120平方米），受政策利好而帶動預期的大戶型或豪宅需求（面積在140平方米以上或總價在800萬以上）更受歡迎，而其他類型去化并無明顯改觀。
另外，二手住房掛牌量迅速攀升，并且增長幅度超過了二手房交易量。比如，新政后京滬每天新增掛牌量在1300-1500套，而單日交易量僅為掛牌量的一半，導致各大城市二手房掛牌量迅速攀升。一方面，這源于“認房不認貸”鼓勵剛需和改善的循環、新房和二手房的循環，導致置換型需求明顯增加，特別是持有老舊或無學位及通勤優勢的二手房掛牌量增長。
對于各大城市來說，一方面改善型住房購房旺盛，新房供銷中60%以上的為改善型物業；另一方面，由于年輕人、新市民、外來人口集中，剛需購房的潛力也很大。落實“認房不用認貸”的首套房認定標準，既能通過降低按揭門檻滿足改善型購房需求，還能將改善型需求手中的中小戶型、中低價位、區位優勢突出（一般在中心城區）的房源釋放出來，滿足剛需購房。
根據中介機構的統計，京滬深新增掛牌出售的二手房源，約70%-80%的為15年以上樓齡的房源，其中絕大部分為有換房需求的人群，也有部分基于資產保值而套現或騰挪房產（賣掉保值效果差的房子）的投資者。值得注意的是，從價格來看，二手房掛牌價仍以降價出售為主導。一方面，掛牌量巨大和買方市場占主導，另一方面業主希望盡快賣出以實現置換。
除了政策效果的脈沖響應減弱以外，新政后新房訪客量和二手房帶看量增幅并無交易量那么大，大約只有后者的一半（20%左右）。這意味著，近期入市成交的主要是前期在看房的潛在客戶。在7月底國家做出“優化調整政策”的表態以后，新房訪客和二手房帶看量明顯增加了。8月底優惠政策落地，助推了這些需求入市，但后續需求的接續能力明顯減弱。
需求端相對弱勢，而供給端房源供應卻在增長。根據克而瑞統計，9月份28個重點城市預計新增商品住宅供應面積環比上升13%，再加上熱點城市二手房掛牌量基本都在15萬-20萬套，導致供需兩端不平衡的局面再次顯化，房價穩定的壓力依舊較大。剛剛發布的數據顯示，8月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.3%，連續3個月下跌，且跌幅加大。
好消息是核心城市房價跌幅收窄、趨于穩定。8月份，全國70個城市二手住宅價格指數環比漲幅為-0.5%，跌幅與上月持平。其中，一線城市環比下跌0.2%，跌幅明顯收窄且不再領跌。根據筆者調研來看，不管是基于結婚、生子、就業產生的剛需，還是基于家庭規模增大、房屋功能老化等導致的改善或二套房購置（為父母或子女購房），顯示的需求仍比較可觀。
目前存在的問題，一是由于普遍存在房價下調預期、各個區域均不缺住房導致選擇多元，包括剛需在內的需求處于搖擺態勢；二是“賣一買一”的換房鏈條循環不暢，其中既有“賣一”交易周期較長的問題，也有“賣一”的房源供給效率較低（比如老舊住房）的問題；三是換房的交易成本較高，比如“賣一買一”連環交易涉及契稅、增值稅、中介服務費、按揭服務費等。
1-8月份，全國商品房銷售面積同比下降7.1%，跌幅較1-7月擴大0.6個百分點，跌幅連續4個月擴大?？紤]到“金九銀十”的傳統旺季，及年底11-12月開發商沖業績，以及9月上半月新房和二手房交易均比8月要好的現實，9月底的關鍵時間節點（“9·30”往往是政策頻發的節點）可能還會有新的紓困政策落地，預計全年新房交易跌幅可收窄至5%以內。
由此，2023年將實現13億平方米左右的銷售規模，拉長歷史來看也是相對高位，實現了相對穩定。從目前供需重大變化的新形勢看，單純從需求端進行刺激，不僅政策空間收窄，且效果明顯減弱?？紤]到目前新市民、年輕人、外來人口等剛需的潛力，以及改善型需求換房的訴求仍較為強烈，房地產前景仍不必悲觀，但基于收入、工作預期及房地產的預期并不樂觀，剛需和改善型需求的購房行為發生明顯改變，不再基于一時政策激勵而迅速進入市場。
筆者認為，下一步政策除了繼續在需求端著力，比如降低二手房交易成本，更要提高供給效率，如加大老舊小區改造，存量項目啟動服務“補短板”，鼓勵開發商降價，推進先租后售，教育均等化，落實就業優先戰略等等。一方面降低住房購置成本，提高房屋的可居住性，更重要的是培育長期可持續的購買力，這是房地產穩定的關鍵。
