21世紀經濟報道記者張敏 北京報道
在經過長期的深度調整后，房地產市場正面臨邁向復蘇的關鍵時段。
2023年7月24日，中央政治局召開會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
此后，房地產政策出臺節奏加快，規格、力度也明顯提升。8月末，央行、金融監管總局分別推出“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調、差別化住房信貸等政策。與以往相比，這些措施被稱為“史詩級”。
在政策傳導至一線之前，市場仍在經歷深度調整。根據國家統計局于9月15日發布的數據，今年1-8月，全國商品房銷售面積和銷售金額繼續同比下跌，且跌幅擴大；房地產開發投資、房企到位資金增速等關鍵指標的降幅也有所擴大。
今年8月，全國70個大中城市中，房價下降繼續成為主流。其中，新房價格環比下降的城市有52個，二手房價格環比下降的城市則達到66個。
在政策力度強勁、預期逐漸改善的情況下，這有可能成為市場復蘇之前最后的平靜嗎？
市場仍處于調整期
本輪房地產市場的調整始于2021年下半年，至今已超過24個月的時間。期間，各級監管部門曾推出過多輪穩樓市措施，市場也曾一度出現復蘇跡象，但受各種因素影響，復蘇的局面并未真正確立，調整力度反而不斷加大。
根據國家統計局的數據，今年7月，全國商品房銷售面積為7048萬平方米，為近十年的月度最低水平。到8月，該指標增至7386萬平方米，但也僅僅是近十年的次低水平。
這也使今年的房地產銷售出現“先揚后抑”的走勢。
今年1-8月，全國商品房銷售面積7.39億平方米，同比下降7.1%；商品房銷售額7.82萬億元，同比下降3.2%，降幅雙雙擴大。而在今年二季度，市場出現“小陽春”行情，商品房銷售額的同比增幅一度超過8%。
分析人士認為，無論新房還是二手房市場，供應規模都相對充足。銷售不佳的原因，主要在于需求方的信心及購買力不足。
供應方面，今年1-8月，全國房地產開發投資7.69萬億元，同比下降8.8%，降幅連續5個月擴大。同期，房企新開工面積和施工面積繼續下降。在保交樓政策下，僅房屋竣工面積出現正增長。
行業流動性方面，前8月房地產開發企業到位資金8.71萬億元，同比下降12.9%，降幅連續3個月擴大。
統計局于同日發布的房價數據還顯示，全國70個大中城市中，房價下降繼續成為主流，且整體降幅繼續擴大。其中，一二三線城市的房價整體未見增長，而繼續出現環比持平或下降的趨勢。
國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，“從8月份情況看，房地產市場目前還處在調整階段?！?/p>
中原地產首席分析師張大偉指出，7、8月份天氣炎熱，是傳統的市場淡季。同時，隨著政策邊際效應遞減，供需雙方都出現了觀望情緒，并期待更大力度的穩樓市措施出臺。
復蘇程度存變數
“更大力度”的穩樓市措施出臺于8月底。在監管部門推出的一攬子措施中，雖然也對市場主體的流動性予以保障，但更大的利好在于需求端。按照“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調、差別化住房信貸等政策，剛需和改善性需求的門檻將有望進一步降低。且更重要的是，由于政策力度較大，市場預期也將有所改善。
9月，陸續有城市出臺落地政策，除進一步下調首、二套房的首付比例和貸款利率外，部分城市還解除了“限購令”等限制性措施。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，8月底以來，政策全面轉向，過熱時期的緊縮性政策趨勢性、方向性退出，目的就是通過需求端紓困，釋放剛性和改善型換房需求，緩解悲觀預期，并進而穩定樓市。
付凌暉對政策效果持樂觀態度，他指出，隨著房地產市場調整優化政策措施落地見效，經濟恢復向好，下階段，房地產投資、銷售、市場運行將逐步趨于改善。
李宇嘉表示，從9月上半月的數據看，政策正在發揮效率，一線城市新房交易比8月下半月提升60%，二手房回升近50%。盡管9月第二周市場交易有所降溫，政策脈沖響應弱化，但比新政前還是有30%左右的漲幅。
他預計，在金九銀十的傳統旺季，以及年底開發商沖業績的利好下，9月份的商品房市場將有明顯好轉，今年第四季度的市場銷售將更加趨于穩定，這也將有利于價格逐漸穩定。
也有人持謹慎樂觀的態度。北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，由于宏觀經濟正在恢復過程中，消費者的收入預期和購買力不足，后續政策效果尚待觀察。
中指研究院市場研究總監陳文靜也表示，當前部分居民收入感受和就業預期尚未恢復，加杠桿購房意愿遠低于前幾輪市場周期，因此房地產市場復蘇仍需要過程。另外，由于過去兩年房企拿地開工規模大幅下降，重點城市新房供應節奏放緩，購房者可選擇的優質項目不足，或成為制約銷售恢復的重要原因。
但她同時指出，核心城市仍有政策優化的空間，若未來這些城市的政策調整力度較大，則有望帶來更強的示范效應，并有利于市場的整體復蘇。
